工業上樓火熱,招引企業遇冷

                                        2023-12-01

                                        “上下游”就在“上下樓”,“一棟樓”就是“一條產業鏈”。

                                        這種產業空間新模式——工業上樓,備受政府園區關注。

                                        作為一種載體空間新模式,產品主動適配于產業更重要。

                                        其實,工業上樓是高難度課題。當真正開始實施時,發現“上樓”有余,而“招商”不足。

                                        理性上樓

                                        今年,深圳“工業上樓”,再一次引起熱議。

                                        尤其,每年規劃建設2000萬平方米高標準工業大樓,連續5年完成1億平方米的“大手筆”,讓各地方頗為震撼。

                                        當時,央媒還為此做了專題報道,各地前往深圳的學習考察團也漸成“熱流”。

                                        工業上樓,已不是新鮮話題。為什么深圳做起來,引起如此大的影響呢?

                                        主要有兩方面原因:

                                        一是,宏觀大背景要求發展以制造業為代表的實體經濟,同時城市化已進入存量時代,過去那種攤大餅、鋪攤子、粗放式地搞“平面開發區”的方式行不通了。

                                        目前,走內涵式發展之路、集約節約用好土地,就需要提高單位產出率,推動產業提質增效。

                                        二是,深圳是改革高地、創新高地,市場意識強、法制環境好、營商氛圍優,是中國經濟最活躍的部分——民營企業的集聚之城,科技含量高的創新型企業大量涌入。

                                        一個不到2000平方公里的城市,GDP居然遠超一批面積比深圳大幾倍,甚至10倍以上的省級行政區和城市。今后,若保持繼續增長勢頭,產業用地制約成了深圳發展的頭號“瓶頸”。

                                        這就是深圳“工業上樓”的深層次原因,就能明白做的底層邏輯。既科學合理,又是危機感和緊迫性所然。

                                        從各城市“工業上樓”來看,深圳、東莞“工業上樓”的項目超過20個,屬于發展的第一梯隊。

                                        其次,則是廣州、佛山。2018年,深圳、東莞、佛山等地均出臺了“工業上樓”的扶持政策,這也標志著“工業上樓”逐步進入標準化、規?;陌l展階段。

                                        雖然,突破各種限制,在高層廠房內進行制造業的設計研發、中試檢測、規模生產及商務辦公。

                                        但是,工業有千行千面的特點,不同企業對廠房建筑有不同的需求。作為一種載體空間新模式,產品終究要主動適配于產業。

                                        換句話說,不是任何產業都能滿足,新興產業對載體的要求多樣化,更需要了解企業訴求,不再是一味推動建設。

                                        為了確保實現工業上樓,在前期工程設計階段就得采取必要的方案優化。比如,針對多層無塵室運輸的問題,專門設計了層間物料提升機,解決了樓層間、無塵室內外交換的問題。

                                        重要動作

                                        再看工業上樓成功案例,對其它地方來講,借鑒做法有哪些呢?

                                        整體規劃 指引上樓

                                        對于產業提質增效,有種說法叫“騰籠換鳥”。最大的瓶頸或主要矛盾,究竟是什么要搞清楚,是“鳥”不行,還是“籠子”不夠大、不夠高、還是不夠好?

                                        重新審視「工業上樓」底層邏輯,便能看清本質。上不上樓取決于企業類型,也就是園區產業定位。

                                        首先,提前規劃園區承接的產業類型。不少地方,由于缺乏前置的產業定位,而導致工業上樓空置率飆升,甚至先招商后定位,這種本末倒置的做法存在問題。

                                        整體總規劃設計定好,再做功能分區,包括一些業態的組合與豐富。

                                        除了高層載體,還可在園區里面設置一定體量的獨棟總部。這種幾層的載體,比較好去化,用途也比較靈活,受到各地中小企業主的歡迎。

                                        但是量要控制,并且嚴格把控投資需求,給真正的明星企業,對政府才有說服力,否則就淪為“房地產化”了,大家懂得都懂。

                                        差異布局 主導上樓

                                        以前聽過,珠三角做工業上樓,都用腳步丈量這個區域市場,整天不厭其煩的調研,拿著圖紙問客戶。

                                        磨刀不誤砍柴工,這本身也是一個預招商的過程,還能印證規劃的合理性。

                                        調研越早越好,在拿地之前就可以開展這些工作。在一個區域市場深耕,把園區做成功,一般有“兩個一”的體現:

                                        一個是,各方面都做到第一,園區品質、服務、配套等都是有優勢的。

                                        另一個是,完全能做到唯一,一個有排放、化工、電鍍、檢測、分割等稀缺指標的園區。

                                        以上“兩個一”,基本能掌握市場的話語權。

                                        產業篩選 開導上樓

                                        制造業企業,基本都看重一樓廠房,把貨運到車間或者倉庫就可以了。

                                        工業上樓涉及到垂直運輸、電梯中轉、二次運輸,再卸貨到倉庫,這個運輸流程比較繁瑣。所以,只要有選擇,客戶很可能會選一樓。

                                        有些產業,的確上不了樓。低端勞動密集型、重污染、大排放,廢水廢氣大、設備特別重型,甚至用桁車的肯定是不行的,一定是輕型生產、環保型的高端制造企業才能滿足。

                                        工業上樓,一般得選擇智能制造業、電子信息、生物醫藥、醫療器械等高附加值戰略新興產業。

                                        解決顧慮 引導上樓

                                        走訪過不少園區,聽到一些企業不愿意上樓,重要的是要了解為什么不愿意上樓,心里想什么,有哪些后顧之憂。

                                        實踐證明,失敗的工業上樓案例,確實給企業帶了不少麻煩。比如,電梯不夠用,承重荷載不行,沒有卸貨平臺等。

                                        那能不能解決這些問題?二次裝卸,有沒有卸貨平臺,怎么解決一樓物流中轉倉的問題。

                                        還有,荷載、層高、柱間距、吊裝平臺、工業用電,客貨梯等設計,在前期整體規劃產業類型,優先為對應招引的企業想到。

                                        除此之外,工業生產過程中,比較大型的設備由于自身的重量、體積問題對樓層的承重與層高提出了更高要求,高層工業廠房的安全問題也需要擺在首位。

                                        對策建議

                                        前不久,上海就發布了《關于推動「工業上樓」打造「智造空間」的若干措施》,計劃在三年內推出3000萬平方米的智造空間。

                                        上海成為繼深圳之后,國內第二個從省級層面發布推動「工業上樓」政策的城市。

                                        當下,上海產業空間日趨飽和,在減量化背景下,推動工業上樓、打造智造空間可以推動制造業從“平面縮圈”轉向“立體增長”,提升經濟密度,實現“四個論英雄”。

                                        此外,上海制造業企業對土地增高提容的需求旺盛,也有一些企業工業上樓的實踐,取得了良好效果。

                                        那么,上?,F在需要什么樣的制造業?又是什么樣的制造業適合在上海扎根發展?

                                        谷川高科園·奉賢,作為上海奉城“未來心城”經濟增長新引擎,以發展產業為目標,規劃新生產空間,構建高品質產研綜合體。

                                        與傳統載體不同,谷川高科園·奉賢打造的是工業上樓高品質空間:生產空間高標準、生態空間高顏值、生活空間高便利。

                                        為提高廠房空間適配性,谷川高科園·奉賢打破傳統路徑,遵循“先定位→再設計→后招商”的邏輯思維。

                                        從建筑風格到內部功能規劃,根據企業自身需要,充分發揮對生產場地、配套設備、加工條件的構想,實現不同類型企業的生產需求,讓用地空間與項目精準對接。

                                        谷川高科園·奉賢,就在S3滬奉高速出入口1公里內。主要面向機械制造、自動化及智能制造裝備、醫療器械、集成電路半導體領域的企業,全力打造高科技產業聚集地。

                                        重要的是,上樓空間根據產業定位決定招引企業類型,來設計載體空間的層高、貨梯以及各種配套設施。

                                        首先,明確清楚重點上樓的產業。

                                        “工業上樓”需要一城一策,不是所有城市都有“工業上樓”的客觀訴求。

                                        對于土地資源充裕、產業處于發展階段的三四線城市,短期內不具備“工業上樓”大面積推廣的基礎和動力,暫時不用規劃。

                                        對于建設用地稀缺的核心城市,“工業上樓”在這些城市是大勢所趨。

                                        這些城市,需要在大量的產業需求調研基礎上,完成并出臺可以上樓的產業目錄、重點上樓產業的細分目錄、不能上樓的產業目錄等,從根本上促進產業的集聚集約發展。

                                        其次,提升工業上樓產品的吸引力。

                                        增強企業對工業上樓的信心,關鍵在于提升“工業上樓”產品的吸引力,可以從產品設計、配套服務、園區動線規劃、不同樓層價差等多方面入手。

                                        在建筑垂直設計上,利用立體化空間優勢,建設集科研、生產、辦公為一體的分層式綜合性多功能樓宇,同時可擁有會議室和多功能廳等,全面提升企業生產形象。

                                        在園區動線上,實現人車、人貨分流,配置大型卸貨平臺,實現高效垂直運輸,配備大型載重貨梯,滿足企業運送設備儀器、材料產品需求,通過“工業上樓”實現園區形象提升。

                                        最后,盡快完善配套的扶持政策。

                                        建議政府在混合功能用地、地價優惠、物業產權靈活分割、建設獎補、招商獎補、租金補貼等方面出臺更加精細的政策支持。

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